Ev Alımı Ne Zaman Mantıklı? — NBD & IRR Karar Aracı

Girdiler

Bugünkü satın alma fiyatı

Bugünkü aylık kira

Kira artışı (aşamalı)

1. aşama süresi

yıl

1. aşama kira artışı

2. aşama kira artışıkalan yıllar boyunca

Değer artışı & ufuk

Değer artışı primikira artışına eklenen puan

puan

Yatırım ufku

yıl

Çıkışta satış maliyeti

Karar eşiği

İskonto oranımevduat / tahvil / hedef getiriniz

Sonuç

Yatırımın nominal iç verim oranı (IRR)

—%—

Kira gelirlerinin bugünkü değeri—

Çıkış (satış) değerinin bugünkü değeri—

Toplam net bugünkü değer—

Bugünkü fiyata göre NBD farkı—

Bu iskonto oranında

Azami mantıklı giriş fiyatı—

10. yıl nominal satış değeri—

Toplam nominal kira geliri—

Nasıl okunur: IRR, iskonto oranınızın (mevduat/tahvil beklentiniz) üzerindeyse yatırım o eşiğe göre mantıklı sayılır. NBD farkı negatifse, bugünkü fiyat aynı kira ve çıkış senaryosuyla o eşiği karşılamıyor demektir — ya fiyat inmeli, ya kira/çıkış değeri varsayımı iyileşmeli ya da eşiğinizi gözden geçirmelisiniz. Hesap; boş kalma, tahsilat riski, bakım, vergi, sigorta ve finansman maliyetlerini içermez, kiraların yıl sonunda toplu tahsil edildiğini varsayar.

İskonto oranına duyarlılıkAynı kira ve çıkış senaryosu, farklı alternatif getiri eşiklerinde nasıl görünür

İskonto oranı	Kira NBD	Çıkış NBD	Toplam NBD	Bugünkü fiyata göre fark	Karar

Yıl yıl detayNominal kira, varlık değeri ve kiranın bugünkü değere katkısı

Yıl	Yıllık kira (nominal)	Kiranın NBD katkısı	Varlık değeri (nominal)

Basit dilde: kaç aylık kira çarpanını tercih etmelisiniz?Aynı analiz, tek bir sayıya indirgenmiş hâli

Kira çarpanı nedir: Satın alma fiyatının aylık kiraya bölünmesiyle bulunan basit bir sayıdır — fiyatın kaç aylık kiraya karşılık geldiğini gösterir. IRR veya NBD gibi terimler bilinmese de, "çarpan ne kadar düşükse o kadar iyi" mantığıyla hızlıca anlaşılabilir. Aşağıdaki eşik, yukarıdaki iskonto oranı (faiz/getiri beklentisi) ve kira artışı varsayımlarınızdan doğrudan hesaplanır; sabit bir kural değildir.

Basit kural

—

Mevcut ilanın kira çarpanı—

Bu iskonto oranında tercih edilecek azami çarpan—

Yıl karşılığı—

Faiz/getiri beklentiniz değişirse azami çarpan nasıl değişir

Faiz / getiri beklentiniz	Tercih edilecek azami kira çarpanı	Yıl karşılığı

Kısaca: faiz/getiri beklentiniz ne kadar yüksekse, kabul edebileceğiniz kira çarpanı o kadar düşük olmalıdır. Bu tablo, girdiğiniz kira artışı, değer artışı ve ufuk varsayımları sabit tutulduğunda geçerlidir; bu varsayımlardan biri değişirse azami çarpan da değişir.